Ainda há quem sonhe com sua casa própria, mas está cada vez mais claro que flexibilidade, redução de custo se uma maior exigência de onde investir o capital são pontos que vem predominando na hora de definir a compra de um imóvel.
Existem muitas variáveis quando decidimos que é hora de sair de casa. Localidade, valor disponível, objetivos de vida, grau de estabilidade, questões emocionais e até os valores colocados na hora dos cálculos.
Localidade
A região a ser escolhida sempre foi um dos pontos mais importantes já que é garantia de economizar tempo indo trabalhar e consequentemente aumentar sua qualidade de vida.
Hoje por conta da pandemia, fomos obrigados a nos adaptar ao Home Office, e o “Escritório em casa” fez com muitos profissionais e empresas considerem continuar com o modelo de trabalho.
Ainda não se sabe ao certo o tamanho da mudança para Home Office no cenário pós pandemia, porém muitos já veem novas oportunidades na hora de definir onde morar.
Fugir das grandes cidades, centros, e regiões nobres podem resultar em uma grande economia. Tanto para a compra quanto para o aluguel é possível encontrar valores menores e imóveis maiores. Trocar o apartamento por uma casa com quintal pode ser animador além de proporcionar um custo de vida menor.
Isso traz a oportunidade de economia, investir e aumentar suas reservas, diminuindo assim os prazos de seus objetivos.
O índice Fipe Zap de Imóveis Anunciados demonstra o tamanho da economia quando comparamos algumas localidades.
Venda do m²: 9.403 R$/m²
Aluguel: 39,9 R$/m²
Venda do m²: 9.494 R$/m²
Aluguel: 31,3 R$/m²
Venda do m²: 6.879 R$/m²
Aluguel: 23,8 R$/m²
Venda do m²: 6.243 R$/m²
Aluguel: 32,3 R$/m²
Venda do m²: 8.146 R$/m²
Aluguel: 32,4 R$/m²
Enquanto algumas cidades têm preço do m² próximo dos R$ 9500 e aluguel com valores maiores que 30 R$ /m², outras têm a venda do m² próxima de 4000R$/m² e aluguel menor de 20 R$/m²:
Venda do m²: 4.543 R$/m²
Aluguel: 18,7 R$/m²
Venda do m²: 4.929 R$/m²
Aluguel: 19,4 R$/m²
Venda do m²: 4.079 R$/m²
Aluguel: 16,6 R$/m²
Venda do m²: 5.950 R$/m²
Aluguel: 17,2 R$/m²
Venda do m²: 5.234 R$/m²
Aluguel: 24,7 R$/m²
Os valores são de fevereiro deste ano e a pesquisa pode ser encontrada no link baixando a planilha da pesquisa: https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#indice-fipezap-comercial.
Após identificar esses valores é importante entender como o crédito imobiliário funciona assim como os contratos de aluguéis:
As taxas que vemos no mercado não mudam só de banco para banco, como também de pessoa para pessoa. Isso porque são levados em consideração seu histórico de crédito, idade, renda mensal, estabilidade do emprego e até mesmo a sua relação com o banco.
Existem ainda quatro modalidades de financiamento imobiliário:
Taxa fixa mais Taxa Referencial (TR): Modalidade mais tradicional, aqui é definida uma taxa fixa pelo banco e soma-se a TR, que atualmente está zerada e serve para corrigir os valores de acordo com as atualizações monetárias de aplicações e operações de crédito.
Taxa Fixa sem correção: Trazer maior previsibilidade já que as parcelas praticamente não alteram, porém é a modalidade que possui as maiores taxas.
Taxa corrigida pelo IPCA: Modalidade com juros mais baixos e mais arriscados já que a correção do IPCA tem histórico de maior oscilação quando comparada com a TR.
Taxa atrelada ao rendimento da poupança: Modalidade mais recente, teve lançamento pela Caixa no início do ano e de outros bancos logo em seguida. Nessa linha de crédito os juros ficam entre 3,35% a.a. e 3,99%a.a. e a correção traz risco intermediário e cenário condicional:
Fora a modalidade de Taxa Fixa sem correção, todas as outras três são influenciadas pela taxa Básica de Juros do país, a SELIC (Sistema Especial de Liquidação e Custódia.), que foi de 2% a.a. para 2.75% a.a. dia 17 de março desse ano, saindo assim da menor taxa histórica que tivemos e trazendo taxas mais altas para o crédito imobiliário.
Considerando um imóvel de R$ 500mil com 40% de entrada, vemos no hoje no mercado taxas de 6.7% a.a. até 9.1% a.a. (+ TR). Porém o que sai do bolso não para aí, além da taxa fixa, somam-se juros, encargos, tributos e seguros.
A soma dessas taxas compõe o Custo Efetivo Total (CET), resultando em uma taxa final que atualmente fica entre 6.9% a.a. até 10% a.a.
O consórcio pode trazer menores taxas, já que não se trata de juros compostos e sim de uma taxa administrativa (juros simples).
Em um consórcio você passa a integrar um grupo, onde todos tem como objetivo a compra do imóvel. Cada grupo tem suas características e de forma resumida suas parcelas serão a divisão do crédito escolhido, acrescido das taxas e seguros, dividido pelo prazo.
O acesso ao capital não será imediato aqui. Todos os participantes aguardam o direito ao crédito. A chamada contemplação, que dá esse direito, acontece nas Assembleis mensais e pode ocorrer de duas formas:
Com a carta de crédito comtemplada o consorciado tem maior poder de negociação para a compra já que ela equivale ao dinheiro à vista. Porém não existe garantia de quando o acesso ao crédito ocorrerá e no geral é ideal pra quem não está com pressa para a aquisição.
Uma das principais cláusulas definidas em um contrato de aluguel serão: o prazo de vigência e índice de reajuste.
A Lei do Inquilinato não determina prazo máximo ou mínimo, porém para locações urbanas residenciais, os prazos influenciam nos deveres e direitos tanto do proprietário quanto dos inquilinos. De forma resumida:
Locação com prazo igual ou superior a 30 meses: Finalizando prazo o proprietário pode pedir o imóvel sem aviso pois a locação terminou, e, o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização. Caso o proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação que passará a vigorar por prazo indeterminado.
Locação com prazo inferior a 30 meses: Finalizando o prazo, o contrato de locação passará a vigorar por prazo indeterminado e o proprietário somente poderá retomar o imóvel através da chamada Denuncia Cheia ou Motivada. Neste tipo de contrato o locatário está mais protegido e pode devolver o imóvel mesmo após a prazo definido notificando locador com 30dias de antecedência.
Outra cláusula importante é o índice de reajuste e sua periodicidade. Os índices mais comuns utilizados são: IPCA e o IGP-M.
Nos últimos 12 meses o acumulado do IGP-M ficou em 24,52% enquanto o do IPCA está em 4,22%. No geral o IGP-M, conhecido como a “inflação do aluguel” é maior que o IPCA, porém essa diferença nos últimos 12 meses ficou bem expressiva e trouxe muitos inquilinos e até mesmo imobiliárias buscarem pelo reajuste com o IPCA. Independente do índice, a periodicidade para o reajuste é de no mínimo 1 ano.
No final o mais justo para todos é aquele que mantém o imóvel alugado e que mantém o equilíbrio financeiro do inquilino.
Na ponta do lápis:
Hoje os aluguéis têm taxas em torno de 0,5% até 0,6% sobre valor do imóvel, o que dependendo muito da sua localidade.
Agora vamos imaginar o seguinte financiamento para o mesmo imóvel nas seguintes condições:
Teríamos aqui uma parcela de inicial de R$ 3839,78.
Os juros pagos simulados chegam em R$ 492,5 mil, totalizando em R$992,5 mil (Juros + entrada + R$ 400mil financiados).
Nas primeiras parcelas vemos uma diferença entre aluguel e financiamento de R$ 1339,00 e que diminui cerca de R$ 7,00 a cada parcela paga.
Os cálculos não param por ai!
Quem buscam por organização financeira busca colocar o dinheiro trabalhar, e já se perguntou se não é melhor fazer o capital disponível para a compra ser rentabilizado ao invés de imobilizá-lo.
Se o seu cenário é um aluguel menor que a parcela do financiamento, tanto a diferença dos valores quanto o valor que seria dado de entrada farão parte dos cálculos.
No exemplo dado, a economia optando pelo aluguel foi de R$ 16 mil de diferença em 12 meses somando os R$ 100 mil de entrada.
Considerando:
Temos ao final do período um total real de R$ 121.448,37
Isso pode ser o início de uma estratégia para criação de um capital mais expressivo e a compra de um imóvel no futuro!!!
Se em seu cenário o Financiamento teve parcela menor que o aluguel, você pode estar com um CET mais atrativo e até mesmo um valor de entrada maior.
Utilizando o exemplo anterior, diminuindo a taxa e aumenta a entrada:
Chegamos em uma parcela inicial de R$ 2302,95, juros de R$ 290 mil e valor total R$ 790 mil.
Diferença entre os financiamentos chega perto dos R$ 200 mil.
Nesse cenário, comparando esse segundo financiamento e aluguel, em12 meses de financiamento serão pagos cerca de R$ 27 mil contra os 30 mil do aluguel, diferença de R$ 250/ mês. Investidos nesse período no mesmo cenário:
Somarão R$ 3.069,42.
Para que seus investimentos paguem um aluguel de R$ 2500 nesse mesmo cenário de perfil e inflação que vemos usando, serão necessários R$ 600mil.
Enquanto a compra traz a ideia de estabilidade há quem se preocupe mais com flexibilidade que vemos no aluguel. Tirando todos os cálculos, podemos definir as vantagens e desvantagens de cada da seguinte forma:
Vantagens
- Vida familiar mais estável
- Dinheiro investido no imóvel agrega em seu valor
- Liberdade para reformar e construção.
Desvantagens
- Entrada, parcelas e prazos altos
- Baixa liquidez
- Gastos com manutenção.
Vantagens
- Flexibilidade.
- Sem entrada possibilitando rentabilizar o capital.
- Custa menos no curto prazo
Desvantagens
- Não constrói patrimônio
- Mudança indesejada em caso de não renovação do contrato
- Problemas com o locador
Tanto alugar quanto comprar um imóvel, são grandes compromissos que necessitam de planejamento e estratégia e no final a decisão é sua.
Quer entender melhor sobre planejamento imobiliário e suas estratégias?
